Калькулятор доходности квартиры под сдачу в Excel

Профессиональный калькулятор для инвестора, который хочет понять реальную доходность квартиры, сданной в аренду. Введите одни цифры — получите полную финансовую картину на 15 лет: месячные потоки, налоговые сценарии, ROI и сравнение покупки за наличные vs ипотека.

Что включено

• Лист «Параметры» — цена квартиры, размер ежемесячной аренды, процент ипотеки и ставка, расходы на содержание, вакансия, коэффициент инфляции
• Лист «Денежный поток» — помесячный расчёт на 15 лет (180 месяцев): доход от аренды, минус расходы (управление, налог на имущество, текущий ремонт, страховка), минус платежи по ипотеке, чистый поток на инвестора
• Лист «Налоги: НДФЛ» — стандартная ставка 13% на доход от аренды, расчёт после вычета расходов
• Лист «Налоги: НПД» — налог на профессиональный доход (4-6% в зависимости от рифиндинга)
• Лист «Налоги: УСН» — упрощённая система (6% на доходы) с расчётом экономии по сравнению с НДФЛ
• Лист «ROI и сравнение» — итоговая таблица: сценарий за наличные vs ипотека, годовая доходность, срок окупаемости, итоговый NPV за 15 лет

Ключевые функции

• Параметры вакансии (какой процент дней квартира стоит пустой) — реалистичный расчёт дохода
• Управление расходами: раздельный расчёт коммунальных, управления, налога на имущество, ремонтного фонда
• Три налоговых сценария в одном файле — видно, какой режим выгоднее
• Сравнение в реальном времени: если купить за наличные vs взять ипотеку, какой вариант даст больше свободных потоков
• Формулы для расчёта платежей по ипотеке (функция ПЛТ)
• Чувствительность к изменениям: формулы динамически пересчитываются при изменении параметров

Для кого подходит

Инвесторы в недвижимость, финансовые консультанты, риэлторы, которые помогают клиентам оценить инвестиционный потенциал квартиры. Для тех, кто хочет понять: выгодна ли эта квартира под сдачу с учётом всех расходов и налогов.

Как использовать

1. Откройте лист «Параметры», введите цену квартиры, размер аренды, расходы на содержание, вакансию
2. Выберите сценарий: покупка за наличные или через ипотеку (укажите ставку, срок, сумму кредита)
3. На листе «Денежный поток» увидите помесячный расчёт на 15 лет
4. На листах «НДФЛ», «НПД», «УСН» выберите оптимальный налоговый режим
5. На листе «ROI» сравните варианты финансирования и примите решение

Связанная статья

[Как купить квартиру под сдачу и считать реальную доходность в Excel](/blog/kvartira-pod-sdachu)