Квартира или депозит — куда вложить 8 млн рублей на 15 лет

23.03.2026

Представьте: у вас есть 8 млн рублей. Серьёзная сумма. И вот перед вами выбор, который решают миллионы россиян:

Вариант А: Купить на всю сумму квартиру в Москве или регионе и сдавать в аренду.

Вариант Б: Положить в банк под текущие процентные ставки (12-16% в 2025 году).

На первый взгляд, аренда звучит романтично — вы владелец недвижимости, получаете каждый месяц доход. Но в 2025 году ставки по депозитам выросли, и простая математика может разочаровать сторонников квартир.

Давайте посчитаем без эмоций, только на цифрах.

Сценарий: вложение 8 млн в Московскую 1-комнатную квартиру

Параметры квартиры (Москва, март 2025)

Цена: 8 млн рублей
Локация: МКАД+5-10 км (спальный район)
Площадь: 42 кв.м
Месячная аренда: 35 000 рублей (реальный рынок)
Ежегодный рост цены: 3-5% (берём 4% как среднее)
Ежегодный рост аренды: 3-4% (берём 3,5%)

Все расходы на содержание

| Статья расхода | Сумма в год | Примечание |

|---|---|---|

| Налог на имущество | 24 000 руб | 0,3% от кадастровой стоимости |

| Содержание дома и ремонт | 60 000 руб | 500 руб/кв.м × 42 = 21K/год + резерв |

| Вакансия (2 месяца без нанимателя) | -84 000 руб | 2/12 × (35K × 12) |

| Вероятность ремонта (замена окна/котла) | 40 000 руб | 0,5% от стоимости в год |

| Услуги риэлтора (поиск + контроль) | 20 000 руб | Если не сдаёте сами |

| Итого расходов на содержание | 228 000 руб | Минимум 2,5-3% от годовой аренды |

Налоговая нагрузка

Если вы физическое лицо, не зарегистрированы как самозанятый:

Налог на аренду: 13% от дохода (можно вычесть расходы)
Налоговая база: 420 000 (годовая аренда) - 228 000 (расходы) = 192 000
Налог НДФЛ: 192 000 × 13% = 24 960 рублей в год

Если вы самозанятый (рекомендуем):

Налог 6% от дохода (без вычета расходов)
Налог: 420 000 × 6% = 25 200 рублей в год

(Примерно одинаково, но самозанятому проще с документацией)

Чистый доход от аренды в год ( 1-й год)

Годовая аренда: 420 000

Минус расходы: -228 000

Минус налог (6%): -25 200

─────────────────────────────────

Чистый доход: 166 800 руб

Доходность в год: 166 800 / 8 000 000 = 2,09%

Это... печально. Депозит под 16% выглядит совсем по-другому.

---

Альтернатива: депозит в банке на 8 млн

Текущие ставки (2024-2025)

Сбербанк: 16% на депозиты
ВТБ: 16%
Альфа-банк: 14-15%
Росбанк: 13-15%

Берём 16% как базовую ставку.

Налогообложение депозитов

Это важный момент, который многие упускают.

Налог на депозит:

При остатке до 1,4 млн — налог не платится (это гарантия по программе страхования вкладов)
При остатке свыше 1,4 млн — платите налог на прибыль выше страхового коридора
Налоговая ставка: 35% на прибыль свыше 1,4 млн

Считаем:

Годовая прибыль при 16%: 8 000 000 × 16% = 1 280 000
Прибыль свыше страхового коридора: 1 280 000 - (1 400 000 × 16%) = 1 280 000 - 224 000 = 1 056 000
Налог: 1 056 000 × 35% = 369 600
Чистый доход: 1 280 000 - 369 600 = 910 400 рублей в год

Реальная доходность депозита: 910 400 / 8 000 000 = 11,38% в год

Вау. Разница в 10 раз.

---

Сравнение на 5, 10 и 15 лет

Теперь давайте построим полную модель. Это где нужен Excel.

Базовая таблица на 15 лет

|-----|---|---|---|---|---|---|

| 1 | 420 000 | 228 000 | 25 200 | 166 800 | 910 400 | 8 320 000 |

| 2 | 434 700 | 235 680 | 26 082 | 172 938 | 1 938 462 | 8 652 800 |

| 5 | 501 614 | 273 000 | 30 097 | 198 517 | 5 747 180 | 9 733 312 |

| 10 | 589 490 | 320 580 | 35 369 | 233 541 | 13 537 920 | 11 622 158 |

| 15 | 691 754 | 376 000 | 41 505 | 274 249 | 31 808 147 | 13 933 241 |

Формулы для этой таблицы в Excel

Ячейка B2 (аренда в год 1):

`excel

=35000 * 12

Ячейка B3 (аренда в год 2, с ростом 3,5%):

`excel

=B2 * 1.035

Ячейка C2 (расходы в год 1):

`excel

=228000

Ячейка C3 (расходы с ростом 2% в год, инфляция):

`excel

=C2 * 1.02

Ячейка D2 (налог, самозанятый):

`excel

=B2 * 0.06

Ячейка E2 (чистый доход):

`excel

=B2 - C2 - D2

Ячейка F2 (остаток депозита, год 1):

`excel

=8000000 (1 + (16% (1 - 35%)))

(Это композитная формула, показывающая рост при ставке 16% и налоге 35%)

Более правильно, через функцию БС (Future Value):

`excel

=БС(16%/12; 12; 0; -8000000) ((1-0.35)/16%16%)

(Честно говоря, для депозита проще: =8000000 1.1138^A2 для номера года A2)*

Ячейка G2 (цена квартиры, год 1, рост 4%):

`excel

=8000000 * (1.04^A2)

Итоговое сравнение

Теперь самое интересное. Сколько денег у вас будет через 5, 10 и 15 лет?

#### Вариант А: Квартира + аренда

Через 5 лет:

Цена квартиры: 9,73 млн
Накопленный доход от аренды: 166,8 + 172,9 + 178,5 + 184,7 + 198,5 = 901,4 тыс
Итого активов: 10,63 млн

Через 10 лет:

Цена квартиры: 11,62 млн
Накопленный доход от аренды (5-10 лет): ~1,56 млн
Итого активов: 13,18 млн (+ ещё 900K от первых 5 лет)
Фактически: 14,08 млн

Через 15 лет:

Цена квартиры: 13,93 млн
Накопленный доход от аренды за 15 лет: ~3,1 млн
Итого активов: 17,03 млн

#### Вариант Б: Депозит

Через 5 лет:

Сумма: 8 млн × 1,1138^5 = 13,68 млн

Через 10 лет:

Сумма: 8 млн × 1,1138^10 = 23,45 млн

Через 15 лет:

Сумма: 8 млн × 1,1138^15 = 40,16 млн

Результат

|--------|---|---|---|

| 5 лет | 10,63 млн | 13,68 млн | +3,05 млн (+29%) |

| 10 лет | 14,08 млн | 23,45 млн | +9,37 млн (+66%) |

| 15 лет | 17,03 млн | 40,16 млн | +23,13 млн (+136%) |

Депозит выигрывает огромнейшим образом.

---

Но подождите: вводим в модель роль инфляции

Этот расчёт показывает номинальный доход. Но в России инфляция — не шутка. В 2025-2026 годах она примерно 10-12% в год.

Если мы учтём инфляцию, реальная стоимость денег будет ниже.

Что происходит с инфляцией

Дисконтирование на 10% инфляции:

Все суммы переводим в условные "рубли 2025 года":

`excel

=Будущая_сумма / ((1 + инфляция) ^ количество_лет)

Например, 40 млн в 2040 году при инфляции 10%:

`excel

=40000000 / (1.10^15) = 9,61 млн рублей в ценах 2025 года

Хм. Уже не так красиво. Но даже после инфляции 40 млн ÷ 1,75 = 22,86 млн в условных рублях 2025 года — всё равно намного больше, чем 17 млн от квартиры.

Почему депозит выигрывает даже с инфляцией

Потому что:

Депозит под 16% > инфляция 10% → реальный рост 6% в год
Аренда только 2% выше инфляции → реальный доход ~-0,5% (минус!)
Квартира растёт в цене на 4%, что примерно соответствует инфляции, значит в реальной стоимости остаётся на месте

Простыми словами: депозит делает вас богаче, квартира держит капитал в стабильности.

---

Когда квартира выигрывает: специальные случаи

Не нужно думать, что квартира всегда проигрывает. Есть сценарии, где она выигрывает:

1. Вы нашли аномально дешёвую локацию

Пример: хрущёвка 35 кв.м в провинции (Тверь, Орёл, Тамбов) стоит 2,5 млн, а аренда 8 тыс/месяц.

Доходность: (8000 × 12) / 2 500 000 = 38,4% (до налогов)

После налогов и расходов это может быть 15-20% чистых. Это конкурентно с депозитом.

2. Вы верите в взрывной рост цены на локацию

Если новая МЦД или метро может вырасти на 10-15% в год — всё меняется.

Тогда квартира вырастет в 4 раза за 15 лет, а это + 100% к доходу от аренды.

3. Вы можете купить и сдать без налогов (юрлицо, самозанятый с 6%)

С налогом 6% вместо 35% на депозит — картина может измениться. Но у самозанятого всё равно остаётся проблема: 2% от аренды vs 11% от депозита.

4. Долгосрочное владение (25+ лет)

Через 25 лет квартира может вырасти в 3-4 раза, а это уже серьёзно. Но за 25 лет депозит вырастет в 100+ раз (даже с инфляцией).

---

Практическая рекомендация для инвестора

Если у вас есть 8 млн и вы не знаете, что делать:

На горизонте 5-10 лет → депозит выигрывает во всех сценариях
На горизонт 10-15 лет → депозит всё равно выигрывает, даже с инфляцией
Вложите в квартиру, только если:

- Вы нашли локацию с аренда-доходностью >6%

- Вы верите в рост цены на 6%+ в год

- Вы планируете владеть 20+ лет и готовы не трогать капитал

Альтернативное распределение (на практике):

4 млн в депозит (даст ~450K в месяц чистых после налогов)
4 млн в 2 квартиры по 2 млн в провинции или на вторичном рынке Мск (может дать комбинированный доход + рост цены)

Это диверсификация: часть денег работает быстро, часть растёт в цене.

---

Таблица: как считать это в Excel

Создайте в Excel три столбца:

|-----|---|---|---|

| = A | =8000000 * (1.1138^A) | (Цена кв) + (Накопленный доход) | =B-C |

Главная формула для депозита:

`excel

=8000000 * СТЕПЕНЬ(1.1138; ROW()-2)

(ROW()-2 даст номер года, начиная с года 1 в строке 3)

Главная формула для квартиры с ростом цены на 4%:

`excel

=8000000 * СТЕПЕНЬ(1.04; ROW()-2) + СУММ(диапазон_доходов_от_аренды)

Формула для СУММ накопленного дохода от аренды (пересчитывается каждый год):

`excel

=СУММ($D$2:D2)

(Косая ссылка $D$2:D2 растягивается вниз и автоматически суммирует растущий диапазон)

---

Вывод: статистика против романтики

На бумаге, в Excel, депозит выигрывает очевидно. 40 млн через 15 лет против 17 млн — это не дискуссия.

Но психологически квартира выигрывает, потому что:

Вы видите её, можете показать друзьям
Она кажется более стабильной (хотя это иллюзия)
Многие убеждены, что недвижимость — "всегда хорошее вложение" (это было верно в 2000-е, сейчас ставки изменили ситуацию)

Правда: В 2025 году при ставках 16% и налогах 35% на депозиты нет смысла в квартирах для чистого инвестиционного дохода. Разве что для личного комфорта или если вы нашли супер-локацию.

Считайте сами. И берите электронные таблицы с собой в переговоры с риэлтором.

---

Готовый калькулятор в ExcelPack

Всё это вышлось слишком сложным считать руками? Правильно.

Мы подготовили Excel-шаблон Депозит vs Квартира (SKU: EXCEL-FIN-013), который:

Автоматически считает доход от аренды с учётом всех расходов
Дисконтирует суммы на инфляцию (вводите вашу ставку)
Показывает сравнение на 5, 10, 15, 20+ лет
Позволяет менять все параметры (ставку депозита, цену квартиры, ежегодный рост, налоги)
Строит график: видна точка пересечения (если она вообще есть)

Вводите свои цифры — и получаете объективный ответ именно для вашего сценария.

---

Финальный совет

Не принимайте решение на основе слухов ("в недвижимость всегда вкладывать", "банки воруют проценты"). Возьмите калькулятор, введите цены из своего города, текущие ставки банков — и посмотрите, что выигрывает лично для вас.

Потому что в 2025 году правда жалостная: при ставке 16% и налоге 35% квартира проигрывает в большинстве российских городов.

Удачи в расчётах!