Как купить квартиру под сдачу и считать реальную доходность

23.03.2026

Это вопрос, который слышу постоянно: «Возьму квартиру, сдам в аренду, получу доход. Банк платит 18% — может, недвижимость выгоднее?» Звучит заманчиво. Но между красивой идеей и реальным доходом — большая пропасть. Давайте разберёмся, как это считается правильно.

Сценарий 1: Покупка квартиры за наличные

Это самый простой вариант с финансовой точки зрения (нет ипотеки, нет банков), но зато сложный с точки зрения упущенной выгоды.

Реальные цифры: Москва, 1-комнатная квартира

Допустим, вы нашли:

Квартира: 1-комнатная, 36 кв.м в спальном районе Москвы
Цена: 10 млн рублей
Потенциальная аренда: 50 000 рублей в месяц
Расходы на содержание: 15 000 рублей в месяц (управление, текущий ремонт, налог на имущество, страховка)

Расчёт валовой доходности

Валовая доходность (gross yield) — это просто годовая аренда, делённая на стоимость:

Валовая доходность = (Месячная аренда × 12) / Стоимость квартиры × 100%

Для нашего примера:

= (50 000 × 12) / 10 000 000 × 100% = 600 000 / 10 000 000 = 6%

Звучит неплохо? Подождите.

Расчёт чистой доходности (Net Yield)

Вот где начинается реальность. Нужно вычесть все расходы:

|--------|---------------|------------|-----------|

| Аренда (доход) | 50 000 | 600 000 | — |

| Управление домом | 4 000 | 48 000 | 8% |

| Текущий ремонт | 3 000 | 36 000 | 6% |

| Налог на имущество | 2 500 | 30 000 | 5% |

| Страховка | 1 500 | 18 000 | 3% |

| Вакансия (1 месяц в год) | -4 167 | -50 000 | 8,3% |

| Итого расходы | 11 000 | 132 000 | 22% |

| Чистый доход | 39 000 | 468 000 | — |

Чистая доходность = 468 000 / 10 000 000 × 100% = 4,68%

Налог на доход от сдачи

Если вы физлицо (не самозанятый и не ИП), то платите налог 13% на доход:

Налог = 468 000 × 13% = 60 840 рублей

Доход после налога = 468 000 - 60 840 = 407 160 рублей

Итоговая доходность после налога = 407 160 / 10 000 000 = 4,07%

Это меньше, чем в депозите (18%). Даже после налога на депозит (18% × 0,87 = 15,66%) депозит выигрывает почти в 4 раза.

Но есть нюанс: квартира растёт в цене.

Если квартира растёт в цене на 5% в год

Это средний рост для Москвы в нормальные годы. Добавим это в расчёт:

Прирост стоимости = 10 000 000 × 5% = 500 000 рублей в год

Теперь общая доходность:

Общая доходность = (Доход от аренды + Прирост цены) / Стоимость

= (407 160 + 500 000) / 10 000 000 = 9,07% в год

Это уже интереснее. Но это не гарантировано (цена может упасть), а главное — это не деньги на руке, это потенциальный прирост.

Реальные цифры: Регионы (Санкт-Петербург, Казань, Екатеринбург)

В регионах цифры совсем другие:

|----------|--------|-----|---------|------------|

| Цена 1-комнатной | 10 млн | 6,5 млн | 3,5 млн | 4 млн |

| Месячная аренда | 50 000 | 32 000 | 18 000 | 22 000 |

| Валовая доходность | 6% | 5,9% | 6,2% | 6,6% |

| Расходы (в % от дохода) | 22% | 25% | 28% | 30% |

| Чистая доходность | 4,68% | 4,4% | 4,5% | 4,6% |

Видите? Везде примерно одно и то же. Рынок справедлив: дешевая квартира в регионе имеет такую же доходность, как дорогая в Москве.

---

Сценарий 2: Покупка квартиры через ипотеку

Здесь всё интереснее. Ипотека позволяет увеличить рентабельность капитала через рычаг (leverage).

Сценарий: Москва, 2-комнатная квартира в ипотеку

Квартира: 2-комнатная, 52 кв.м
Цена: 12 млн рублей
Первоначальный взнос: 30% = 3,6 млн (из собственных средств)
Ипотека: 8,4 млн на 20 лет
Процентная ставка: 19% годовых
Месячная ставка: 19% / 12 = 1,583%
Количество платежей: 240 месяцев

Расчёт ежемесячного платежа по ипотеке

В Excel используем функцию ПЛТ:

`excel

=ПЛТ(19%/12; 240; -8400000)

Результат: 67 876 рублей в месяц

За 20 лет выплатим примерно: 67 876 × 240 = 16 290 240 рублей (из них процентов около 7,9 млн).

Расходы на содержание квартиры

| Расход | В месяц | В год |

|--------|---------|-------|

| Платёж по ипотеке | 67 876 | 814 512 |

| Управление домом | 5 000 | 60 000 |

| Текущий ремонт | 4 000 | 48 000 |

| Налог на имущество | 3 000 | 36 000 |

| Страховка (обязательная) | 2 000 | 24 000 |

| Итого расходы | 81 876 | 982 512 |

Доход и чистая прибыль

Месячная аренда: 60 000 рублей (2-комнатная дороже)
Годовая аренда: 720 000 рублей
Минус вакансия (1 месяц): -60 000
Доход после вакансии: 660 000 рублей

Теперь вычитаем расходы:

Прибыль = 660 000 - 982 512 = -322 512 рублей в год

Ой! В первые годы это убыток. Это нормально для ипотечного инвестирования — вы платите проценты банку, не себе.

Когда ипотека начнёт приносить прибыль?

Нужно строить таблицу год за годом. По мере того, как остаток ипотеки снижается, основной платёж растёт, а процентная часть падает.

|-----|-----------------|-------------------|------------------|------------|-------|---------|---------|

| 1 | 8 400 000 | 9 876 | 57 000 | 814 512 | 660 000 | 982 512 | -322 512 |

| 5 | 7 200 000 | 52 880 | 27 896 | 814 512 | 660 000 | 982 512 | -322 512 |

| 10 | 5 640 000 | 119 652 | 4 224 | 814 512 | 660 000 | 982 512 | -322 512 |

| 15 | 3 240 000 | 192 160 | 677 180 | 814 512 | 660 000 | 982 512 | -322 512 |

| 20 | 0 | 814 512 | 0 | 814 512 | 660 000 | 834 000 | -174 000 |

Внимание: это упрощённые цифры. На деле в первые годы платежи идут почти полностью на проценты, и только потом начинает расти основной долг.

Вывод: при ставках 19% и доходности от аренды 5% покупка в ипотеку — убыточна. Вы платите больше, чем получаете.

Когда ипотека имеет смысл?

Только если вы верите, что квартира вырастет в цене значительно.

Допустим, квартира растёт на 8% в год (это выше среднего, но возможно в растущих районах):

Прирост в год = 12 000 000 × 8% = 960 000 рублей

Тогда в годы 1-10:

Общий результат = -322 512 (убыток от аренды) + 960 000 (прирост цены) = 637 488 рублей в год

Это уже может быть интересно. Но это не денежный поток — это потенциальный прирост, который реализуется только при продаже. Плюс нужно учесть налоги на прибыль от продажи.

---

Сценарий 3: Сравнение — наличные vs ипотека

Допустим, у вас есть 3,6 млн рублей (сумма первого взноса). Куда их вложить?

Вариант A: Ипотека + квартира

Вложение: 3,6 млн (первый взнос)
Ежемесячные платежи: 81 876 рублей (ипотека + расходы)
Доход: 60 000 рублей в месяц от аренды
Ежемесячный убыток: -21 876 рублей (нужно доплачивать из кармана)
Через 20 лет: квартира ваша, стоит примерно 22-24 млн (при росте 5% в год)

Вариант B: Депозит 18%

Вложение: 3,6 млн
Ежемесячный доход: 3 600 000 × 18% / 12 = 54 000 рублей
Налог: 54 000 × 35% (на сумму выше страховки) = примерно 18 900 рублей
Ежемесячный доход после налога: примерно 35 000 рублей (в среднем, с учётом льготы на первые 1,4 млн)
Через 20 лет: примерно 18-20 млн (сложный процент)

Вариант C: Портфель акций / ОПИФов (10% годовых)

Вложение: 3,6 млн
Ежемесячный доход: 3 600 000 × 10% / 12 = 30 000 рублей
Налог: 30 000 × 13% = 3 900 рублей
Ежемесячный доход после налога: 26 100 рублей
Через 20 лет: примерно 24-25 млн (если реинвестировать)

Выводы:

Ипотека + квартира требует личного доплаты каждый месяц, но даёт вам квартиру плюс потенциальный прирост цены
Депозит приносит деньги сразу, но налоговая нагрузка выше
Акции требуют активности, но могут расти быстрее

---

Расчёт ROI (Return on Investment)

Возьмём сценарий покупки за наличные (10 млн) и посмотрим, через сколько лет инвестиция окупится.

ROI формула:

ROI = (Чистая прибыль в год / Первоначальное вложение) × 100%

Для квартиры за 10 млн с чистым доходом 407 160 рублей в год:

ROI = 407 160 / 10 000 000 × 100% = 4,07% в год

Период окупаемости (только от аренды, без прироста цены):

Период = 10 000 000 / 407 160 = 24,5 года

Это очень долго. Но если добавить прирост цены 5% в год (500 000 рублей):

ROI = (407 160 + 500 000) / 10 000 000 = 9,07% в год

Период = 10 000 000 / 907 160 = 11 лет

Это уже более приемлемо.

---

Таблица: реальные цифры для России 2026

|-------|---------|----------|-------|-------|-------|-------|-------|-------|

| Москва | 10 млн | 50 000 | 6% | 22% | 4,68% | 4,07% | 5% | 9,07% |

| Санкт-Петербург | 6,5 млн | 32 000 | 5,9% | 25% | 4,4% | 3,83% | 5% | 8,83% |

| Казань | 3,5 млн | 18 000 | 6,2% | 28% | 4,5% | 3,9% | 4% | 7,9% |

| Краснодар | 4 млн | 22 000 | 6,6% | 25% | 4,95% | 4,3% | 6% | 10,3% |

Видите паттерн? Более дешевые города часто имеют выше валовую доходность, но выше и расходы в процентах. В итоге все близко.

---

Как оптимизировать доходность

1. Выбор статуса: самозанятый vs ИП vs физлицо

Если вы самозанятый (НПД — налог на профессиональный доход):

Налог на доход = 4-6% (в зависимости от региона)

Это выгоднее, чем 13% для физлица:

Доход после налога = 468 000 × (1 - 6%) = 440 000 рублей

Доходность = 440 000 / 10 000 000 = 4,4%

Прибыль: 32 000 рублей в год просто благодаря налоговому статусу.

2. Снижение расходов

Найти квартиру в доме с низким УК: 3 000 руб/кв.м вместо 5 000 — экономия 2 000 в месяц
Самостоятельно наймите управляющего: вместо 4 000 платить 2 000 в месяц
Страховка: сравнивайте предложения, можно найти на 20-30% дешевле

Вот таблица оптимизированного сценария:

|--------|-----------|--------|-------|

| Управление | 4 000 | 2 000 | 24 000 |

| Текущий ремонт | 3 000 | 2 500 | 6 000 |

| Налог | 2 500 | 2 500 | 0 |

| Страховка | 1 500 | 1 000 | 6 000 |

| Итого | 11 000 | 8 000 | 36 000 |

Результат: чистый доход увеличится на 36 000 рублей в год (4% к общему доходу).

3. Рост аренды

Аренда растёт примерно на 5-7% в год. Если вы подставите это в формулу:

|-----|---------|-------|-------|---------|

| 1 | 50 000 | 600 000 | 132 000 | 468 000 |

| 5 | 63 814 | 765 768 | 132 000 | 633 768 |

| 10 | 81 445 | 977 340 | 132 000 | 845 340 |

После 10 лет доход вырос на 80% просто за счёт роста аренды.

---

Инструмент: Excel-модель для расчётов

Мы подготовили готовый шаблон Калькулятор инвестиции в квартиру (SKU: EXCEL-FIN-010), который:

Автоматически считает валовую и чистую доходность
Учитывает налоги (физлицо, самозанятый, ИП)
Строит прогноз на 30 лет с учётом роста аренды и цены квартиры
Сравнивает вложение в квартиру vs депозит vs акции
Калькулятор ипотеки показывает остаток, амортизацию основного долга и процентов по годам
Анализ ROI с точкой окупаемости

Вы просто вводите свои цифры (цена квартиры, аренда, расходы, процентная ставка) — и модель показывает реальную доходность именно для вашего случая.

---

Ключевые формулы в Excel

Ежемесячный платёж по ипотеке

`excel

=ПЛТ(19%/12; 240; -8400000)

Остаток ипотеки после N месяцев

`excel

=БС(19%/12; N; -ПЛТ(19%/12;240;-8400000); -8400000)

Чистая доходность с учётом налога

`excel

=((Месячная_аренда 12 - Расходы) (1 - Налоговая_ставка)) / Стоимость_квартиры

ROI с учётом прироста цены

`excel

=(Чистый_доход + (Стоимость_квартиры * Прирост_в_год)) / Стоимость_квартиры

---

Резюме: когда квартира под сдачу выгодна?

Вы верите в рост цены на минимум 5% в год — только тогда инвестиция окупается в разумные сроки
У вас есть наличные — ипотека при ставке 19% убыточна для аренды
Вы выбрали низкодоходный регион (где аренда выше, чем в дорогих городах) — редко, но встречается
Вы готовы к активному управлению — оптимизация расходов даёт 5-10% прироста доходности
Вы самозанятый — налоговый статус даёт реальную экономию

Если ничего из этого не подходит — депозит под 18% скорее всего выигрывает. Не идите в убыток ради актива, даже если он «растёт в цене».

Удачи в расчётах и инвестициях!