Сравнение новостройки и вторички в Excel

Профессиональный калькулятор для инвестора, выбирающего между квартирой в новостройке на этапе котлована (дешевле, но с рисками) и готовой вторичкой (дороже, но с доходом сейчас). Введите параметры обоих вариантов — получите честное сравнение с учётом эскроу, задержек строительства, рисков и денежных потоков.

Что включено

• Лист «Новостройка» — цена на этапе котлована, поэтапная оплата (график платежей), срок до сдачи (с учётом вероятности задержки), эскроу-счёт, финальная цена при сдаче, момент когда можно начинать сдавать в аренду
• Лист «Вторичка» — текущая цена, комиссия при покупке, возможность сдавать в аренду сразу, размер аренды, расходы на содержание
• Лист «5-летний прогноз» — помесячные денежные потоки для новостройки (оплата, затем доход от аренды) и вторички (только доход после покупки), накопленный NPV
• Лист «Сравнение» — итоговая таблица: NPV за 5 лет (дисконтированная стоимость), IRR (внутренняя норма доходности), период окупаемости, чувствительность к задержкам сдачи
• Лист «Анализ рисков» — вероятность задержки сдачи (в месяцах), потерянный доход, стресс-тесты (+ 6 мес, + 12 мес задержки)

Ключевые функции

• График эскроу-платежей — видно, как размещаются деньги во времени
• Сценарии сдачи: оптимистичный (по срокам), реалистичный (с задержкой на 2-3 месяца), пессимистичный (задержка на 6-12 месяцев)
• Расчёт NPV и IRR для сравнения инвестиций разной длительности
• Возможность включения/исключения доходов от новостройки (зависит от стадии сдачи)
• Расчёт упущенной выгоды: сколько потеряет инвестор, если новостройку задержат на 6 месяцев
• Таблица чувствительности: как меняется NPV при разных сценариях задержки и колебаниях цен

Для кого подходит

Инвесторы, решающие, куда вложить деньги: в новостройку на ранней стадии или в готовую вторичку. Финансовые консультанты, риэлторы, которые консультируют клиентов по стратегии инвестиций в недвижимость и хотят показать реальные риски.

Как использовать

1. Откройте лист «Новостройка», введите цену на котлован, график платежей, срок до сдачи и предполагаемую цену при сдаче
2. На листе «Вторичка» введите текущую цену, возможный размер аренды и расходы
3. На листе «5-летний прогноз» увидите денежные потоки обоих вариантов
4. На листе «Сравнение» сравните NPV и IRR
5. На листе «Анализ рисков» проверьте, как изменятся результаты при задержке сдачи

Связанная статья

[Новостройка vs вторичка: что выбрать инвестору? Честный расчёт в Excel](/blog/novostroyka-vs-vtorichka)