Квартира или депозит — куда вложить 8 млн рублей на 15 лет
Представьте: у вас есть 8 млн рублей. Серьёзная сумма. И вот перед вами выбор, который решают миллионы россиян:
Вариант А: Купить на всю сумму квартиру в Москве или регионе и сдавать в аренду.
Вариант Б: Положить в банк под текущие процентные ставки (12-16% в 2025 году).
На первый взгляд, аренда звучит романтично — вы владелец недвижимости, получаете каждый месяц доход. Но в 2025 году ставки по депозитам выросли, и простая математика может разочаровать сторонников квартир.
Давайте посчитаем без эмоций, только на цифрах.
Сценарий: вложение 8 млн в Московскую 1-комнатную квартиру
Параметры квартиры (Москва, март 2025)
- Цена: 8 млн рублей
- Локация: МКАД+5-10 км (спальный район)
- Площадь: 42 кв.м
- Месячная аренда: 35 000 рублей (реальный рынок)
- Ежегодный рост цены: 3-5% (берём 4% как среднее)
- Ежегодный рост аренды: 3-4% (берём 3,5%)
Все расходы на содержание
| Статья расхода | Сумма в год | Примечание |
|---|---|---|
| Налог на имущество | 24 000 руб | 0,3% от кадастровой стоимости |
| Содержание дома и ремонт | 60 000 руб | 500 руб/кв.м × 42 = 21K/год + резерв |
| Вакансия (2 месяца без нанимателя) | -84 000 руб | 2/12 × (35K × 12) |
| Вероятность ремонта (замена окна/котла) | 40 000 руб | 0,5% от стоимости в год |
| Услуги риэлтора (поиск + контроль) | 20 000 руб | Если не сдаёте сами |
| Итого расходов на содержание | 228 000 руб | Минимум 2,5-3% от годовой аренды |
Налоговая нагрузка
Если вы физическое лицо, не зарегистрированы как самозанятый:
- Налог на аренду: 13% от дохода (можно вычесть расходы)
- Налоговая база: 420 000 (годовая аренда) - 228 000 (расходы) = 192 000
- Налог НДФЛ: 192 000 × 13% = 24 960 рублей в год
Если вы самозанятый (рекомендуем):
- Налог 6% от дохода (без вычета расходов)
- Налог: 420 000 × 6% = 25 200 рублей в год
(Примерно одинаково, но самозанятому проще с документацией)
Чистый доход от аренды в год ( 1-й год)
Годовая аренда: 420 000
Минус расходы: -228 000
Минус налог (6%): -25 200
─────────────────────────────────
Чистый доход: 166 800 руб
Доходность в год: 166 800 / 8 000 000 = 2,09%
Это... печально. Депозит под 16% выглядит совсем по-другому.
Альтернатива: депозит в банке на 8 млн
Текущие ставки (2024-2025)
- Сбербанк: 16% на депозиты
- ВТБ: 16%
- Альфа-банк: 14-15%
- Росбанк: 13-15%
Берём 16% как базовую ставку.
Налогообложение депозитов
Это важный момент, который многие упускают.
Налог на депозит:
- При остатке до 1,4 млн — налог не платится (это гарантия по программе страхования вкладов)
- При остатке свыше 1,4 млн — платите налог на прибыль выше страхового коридора
- Налоговая ставка: 35% на прибыль свыше 1,4 млн
Считаем:
- Годовая прибыль при 16%: 8 000 000 × 16% = 1 280 000
- Прибыль свыше страхового коридора: 1 280 000 - (1 400 000 × 16%) = 1 280 000 - 224 000 = 1 056 000
- Налог: 1 056 000 × 35% = 369 600
- Чистый доход: 1 280 000 - 369 600 = 910 400 рублей в год
Реальная доходность депозита: 910 400 / 8 000 000 = 11,38% в год
Вау. Разница в 10 раз.
Сравнение на 5, 10 и 15 лет
Теперь давайте построим полную модель. Это где нужен Excel.
Базовая таблица на 15 лет
| Год | Аренда (брутто) | Расходы | Налог | Чистый доход | Остаток от депозита | Цена квартиры |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 420 000 | 228 000 | 25 200 | 166 800 | 910 400 | 8 320 000 |
| 2 | 434 700 | 235 680 | 26 082 | 172 938 | 1 938 462 | 8 652 800 |
| 5 | 501 614 | 273 000 | 30 097 | 198 517 | 5 747 180 | 9 733 312 |
| 10 | 589 490 | 320 580 | 35 369 | 233 541 | 13 537 920 | 11 622 158 |
| 15 | 691 754 | 376 000 | 41 505 | 274 249 | 31 808 147 | 13 933 241 |
Формулы для этой таблицы в Excel
Ячейка B2 (аренда в год 1):
=35000 * 12
Ячейка B3 (аренда в год 2, с ростом 3,5%):
=B2 * 1.035
Ячейка C2 (расходы в год 1):
=228000
Ячейка C3 (расходы с ростом 2% в год, инфляция):
=C2 * 1.02
Ячейка D2 (налог, самозанятый):
=B2 * 0.06
Ячейка E2 (чистый доход):
=B2 - C2 - D2
Ячейка F2 (остаток депозита, год 1):
=8000000 * (1 + (16% * (1 - 35%)))
(Это композитная формула, показывающая рост при ставке 16% и налоге 35%)
Более правильно, через функцию БС (Future Value):
=БС(16%/12; 12; 0; -8000000) * ((1-0.35)/16%*16%)
(Честно говоря, для депозита проще: =8000000 * 1.1138^A2 для номера года A2)
Ячейка G2 (цена квартиры, год 1, рост 4%):
=8000000 * (1.04^A2)
Итоговое сравнение
Теперь самое интересное. Сколько денег у вас будет через 5, 10 и 15 лет?
Вариант А: Квартира + аренда
Через 5 лет:
- Цена квартиры: 9,73 млн
- Накопленный доход от аренды: 166,8 + 172,9 + 178,5 + 184,7 + 198,5 = 901,4 тыс
- Итого активов: 10,63 млн
Через 10 лет:
- Цена квартиры: 11,62 млн
- Накопленный доход от аренды (5-10 лет): ~1,56 млн
- Итого активов: 13,18 млн (+ ещё 900K от первых 5 лет)
- Фактически: 14,08 млн
Через 15 лет:
- Цена квартиры: 13,93 млн
- Накопленный доход от аренды за 15 лет: ~3,1 млн
- Итого активов: 17,03 млн
Вариант Б: Депозит
Через 5 лет:
- Сумма: 8 млн × 1,1138^5 = 13,68 млн
Через 10 лет:
- Сумма: 8 млн × 1,1138^10 = 23,45 млн
Через 15 лет:
- Сумма: 8 млн × 1,1138^15 = 40,16 млн
Результат
| Период | Квартира + аренда | Депозит | Разница в пользу депозита |
|---|---|---|---|
| 5 лет | 10,63 млн | 13,68 млн | +3,05 млн (+29%) |
| 10 лет | 14,08 млн | 23,45 млн | +9,37 млн (+66%) |
| 15 лет | 17,03 млн | 40,16 млн | +23,13 млн (+136%) |
Депозит выигрывает огромнейшим образом.
Но подождите: вводим в модель роль инфляции
Этот расчёт показывает номинальный доход. Но в России инфляция — не шутка. В 2025-2026 годах она примерно 10-12% в год.
Если мы учтём инфляцию, реальная стоимость денег будет ниже.
Что происходит с инфляцией
Дисконтирование на 10% инфляции:
Все суммы переводим в условные "рубли 2025 года":
=Будущая_сумма / ((1 + инфляция) ^ количество_лет)
Например, 40 млн в 2040 году при инфляции 10%:
=40000000 / (1.10^15) = 9,61 млн рублей в ценах 2025 года
Хм. Уже не так красиво. Но даже после инфляции 40 млн ÷ 1,75 = 22,86 млн в условных рублях 2025 года — всё равно намного больше, чем 17 млн от квартиры.
Почему депозит выигрывает даже с инфляцией
Потому что:
- Депозит под 16% > инфляция 10% → реальный рост 6% в год
- Аренда только 2% выше инфляции → реальный доход ~-0,5% (минус!)
- Квартира растёт в цене на 4%, что примерно соответствует инфляции, значит в реальной стоимости остаётся на месте
Простыми словами: депозит делает вас богаче, квартира держит капитал в стабильности.
Когда квартира выигрывает: специальные случаи
Не нужно думать, что квартира всегда проигрывает. Есть сценарии, где она выигрывает:
1. Вы нашли аномально дешёвую локацию
Пример: хрущёвка 35 кв.м в провинции (Тверь, Орёл, Тамбов) стоит 2,5 млн, а аренда 8 тыс/месяц.
Доходность: (8000 × 12) / 2 500 000 = 38,4% (до налогов)
После налогов и расходов это может быть 15-20% чистых. Это конкурентно с депозитом.
2. Вы верите в взрывной рост цены на локацию
Если новая МЦД или метро может вырасти на 10-15% в год — всё меняется.
Тогда квартира вырастет в 4 раза за 15 лет, а это + 100% к доходу от аренды.
3. Вы можете купить и сдать без налогов (юрлицо, самозанятый с 6%)
С налогом 6% вместо 35% на депозит — картина может измениться. Но у самозанятого всё равно остаётся проблема: 2% от аренды vs 11% от депозита.
4. Долгосрочное владение (25+ лет)
Через 25 лет квартира может вырасти в 3-4 раза, а это уже серьёзно. Но за 25 лет депозит вырастет в 100+ раз (даже с инфляцией).
Практическая рекомендация для инвестора
Если у вас есть 8 млн и вы не знаете, что делать:
- На горизонте 5-10 лет → депозит выигрывает во всех сценариях
- На горизонт 10-15 лет → депозит всё равно выигрывает, даже с инфляцией
- Вложите в квартиру, только если:
- Вы нашли локацию с аренда-доходностью >6%
- Вы верите в рост цены на 6%+ в год
- Вы планируете владеть 20+ лет и готовы не трогать капитал
Альтернативное распределение (на практике):
- 4 млн в депозит (даст ~450K в месяц чистых после налогов)
- 4 млн в 2 квартиры по 2 млн в провинции или на вторичном рынке Мск (может дать комбинированный доход + рост цены)
Это диверсификация: часть денег работает быстро, часть растёт в цене.
Таблица: как считать это в Excel
Создайте в Excel три столбца:
| Год | Депозит (БС) | Квартира + аренда | Разница |
|---|---|---|---|
| = A | =8000000 * (1.1138^A) | (Цена кв) + (Накопленный доход) | =B-C |
Главная формула для депозита:
=8000000 * СТЕПЕНЬ(1.1138; ROW()-2)
(ROW()-2 даст номер года, начиная с года 1 в строке 3)
Главная формула для квартиры с ростом цены на 4%:
=8000000 * СТЕПЕНЬ(1.04; ROW()-2) + СУММ(диапазон_доходов_от_аренды)
Формула для СУММ накопленного дохода от аренды (пересчитывается каждый год):
=СУММ($D$2:D2)
(Косая ссылка $D$2:D2 растягивается вниз и автоматически суммирует растущий диапазон)
Вывод: статистика против романтики
На бумаге, в Excel, депозит выигрывает очевидно. 40 млн через 15 лет против 17 млн — это не дискуссия.
Но психологически квартира выигрывает, потому что:
- Вы видите её, можете показать друзьям
- Она кажется более стабильной (хотя это иллюзия)
- Многие убеждены, что недвижимость — "всегда хорошее вложение" (это было верно в 2000-е, сейчас ставки изменили ситуацию)
Правда: В 2025 году при ставках 16% и налогах 35% на депозиты нет смысла в квартирах для чистого инвестиционного дохода. Разве что для личного комфорта или если вы нашли супер-локацию.
Считайте сами. И берите электронные таблицы с собой в переговоры с риэлтором.
Готовый калькулятор в ExcelPack
Всё это вышлось слишком сложным считать руками? Правильно.
Мы подготовили Excel-шаблон Депозит vs Квартира (SKU: EXCEL-FIN-013), который:
- Автоматически считает доход от аренды с учётом всех расходов
- Дисконтирует суммы на инфляцию (вводите вашу ставку)
- Показывает сравнение на 5, 10, 15, 20+ лет
- Позволяет менять все параметры (ставку депозита, цену квартиры, ежегодный рост, налоги)
- Строит график: видна точка пересечения (если она вообще есть)
Вводите свои цифры — и получаете объективный ответ именно для вашего сценария.
Финальный совет
Не принимайте решение на основе слухов ("в недвижимость всегда вкладывать", "банки воруют проценты"). Возьмите калькулятор, введите цены из своего города, текущие ставки банков — и посмотрите, что выигрывает лично для вас.
Потому что в 2025 году правда жалостная: при ставке 16% и налоге 35% квартира проигрывает в большинстве российских городов.
Удачи в расчётах!